Rendrakás a fejekben: közös képviselő vagy társasházkezelő?
Az első és legfontosabb feladat tisztázni a különbséget a közös képviselet és a társasházkezelés között. Sokan és sokszor hajlamosak összekeverni a két tevékenységet, pedig elég markáns a különbség közöttük. A tulajdonosok is a legtöbb esetben csak úgy említik az általuk ismert társasházkezelőt, hogy „bent voltam a közös képviselőnél”. A legegyszerűbben talán úgy lehetne megfogalmazni a különbséget, hogy a közös képviselő láthat el társasházkezelő feladatot is, ha ezzel is megbízzák, de a társasházkezelő nem képviseli, nem képviselheti a társasházat, hacsak nem ő egyben a közös képviselő is.
Közös képviselő feladatai
A közös képviselőnek szervezési, jogi, gazdasági, műszaki, ellenőrzési tevékenységi kötelezettségei vannak erkölcsi, polgári jogi, valamint büntetőjogi felelősség terhe mellett.
Elsőre nagyon furcsának, talán érthetetlennek hangzik ez a megfogalmazás, de fussunk neki még egyszer és fejtsük ki egy kicsit részletesebben. Először tekintsük át, hogy mit mond a Ptk. (Polgári törvénykönyv) és a Tht. (Társasházakról szóló törvény) ezekről a tevékenységekről (pl. a képviseletről).
„A közös képviselő képviseleti jogkört lát el. A társasház közösség éves gazdálkodást folytat, így a Tht. 35.§ (1) bekezdése alapján évente egyszer, május 31-ig kötelező az éves közgyűlés megtartása. A közös képviselőnek képviseleti jogkörében az adott évre vonatkozó közgyűlési határozatok végrehajtása az első rendű feladata. A közös képviselő (vagy helyette intézőbizottság) megválasztása kötelező.”
Tehát, ha egy lakóközösség úgy döntött, hogy társasházzá alakul, akkor közös képviselőt vagy intéző bizottságot kell választania. Az, hogy kit vagy mit választ, az később kerül részletezésre. A társasházi közös képviselő képviseleti jogát a Ptk. 222. §-a alapján a társasházakról szóló törvény írta elő. Ez pedig kifejezetten a Tht. 27.§ (2) bekezdésében meghatározott közösség ügyintézésére és a Tht. 43-50. §-ban említett feladatok végzésére ad a közös képviselő számára képviseleti jogot, amely jog egyben a közös képviselet kötelessége is.
Ezen feladatok ellátására külön írásbeli meghatalmazás szükségtelen, de a megválasztott közös képviselővel egyedi polgári jogi szerződést kell kötni a feladatait és a hatáskörét illetően. A szerződésnek a közgyűlési határozattal megállapított, a közös képviselői feladatokért járó díjazást is tartalmaznia kell.
A közös lépviseleti megbízás nem terjed ki azonban a társasház kezelésére, de a Tht. 43. § (2) bekezdése szerint a közös képviselő a társasház kezelésével is megbízható. Ennek azonban külön díjazása van, amelyet a megbízási szerződésben fel kell tüntetni, vagy a megbízási díjat úgy kell megállapítani, hogy az a társasházkezelés díját is tartalmazza.
(Általános gyakorlat, hogy a közös képviseletet ellátó vállalkozások X ezer,-Ft.+áfa/albetét/hó/díjazást alkalmaznak.)
Fordítsuk le a fentieket a hétköznapok nyelvére, mert garantáltan elő fog fordulni minden társasházkezelő „praxisában” ez a probléma. A tulajdonosok pedig nagy valószínűséggel nem mindannyian rendelkeznek jogi végzettséggel, de lesz olyan helyzet, amikor el kell magyarázni nekik is a különbséget. Egy magánszemély bármikor adhat megbízást bárkinek arra, hogy őt másokkal szemben, vagy valamilyen üggyel kapcsolatban képviselje. Kiállít egy meghatalmazást, amely a hatályos jogszabályoknak megfelel, és az általa megbízott magán vagy hivatalos személy már intézkedhet is a nevében. Kiválthat levelet a postán, intézhet ügyet az áramszolgáltatónál, önkormányzatnál, bíróságon, stb. Hiába rendelkezik azonban valaki meghatalmazással, nem végrendelkezhet például más helyett, vagy ha tanúként idézi be a bíróság, nem jelenhet meg helyette meghatalmazott, nem köthet például biztosítási szerződést.
Társasházkezelő feladatai
A társasházkezelő olyan természetes személy, aki a társasház fenntartásával, gazdálkodásával és a közös tulajdonú épületrészek hasznosításával kapcsolatos szakmai tevékenységeket határozott, vagy határozatlan időtartam alatt ellátja, azokat folyamatosan végzi. Szakmai tevékenysége alapján nem csupán az éves gazdálkodással, hanem annál akár sokkal hosszabb ideig végzendő komplex szolgáltatások nyújtásával kell foglalkoznia.
A társasházkezelés megfelelő szakképesítés birtokában nyújtott komplex elemzési, ajánlattételi, ellenőrzési, irányítási, gazdálkodási és hasznosítási javaslatok tételére is kiterjedő szolgáltatás.
Ezeknek a szolgáltatásoknak külön díjazása van, ezt nem tartalmazza a kizárólag közös képviselet ellátására szóló szerződés. Természetesen lehet egy szerződésen belül mindkét feladatkört, mindkét szolgáltatási tevékenységet és díjazást szerepeltetni, nem kell két szerződést kötni.
A következő bejegyzésben táblázatban fogjuk szemléltetni a közös képviselői és a társasházkezelői feladatok és jogkörök közötti különbségeket.
PANNON Társasházkezelő